店舗物件を賃貸しようと検索すると、「スケルトン物件」という単語がよく出てきます。
いったいスケルトン物件とは、どのような内容なのでしょうか。
この記事ではスケルトン物件について、メリットやデメリットなどを詳しく説明しています。
店舗物件をお探しの方にとって役立つ内容になっていますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
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スケルトン物件とは何か
「スケルトン物件」とは、コンクリートうちっぱなしで配管や配線もむき出しになっている物件を指します。
スケルトンとは、建築業界では建築物の骨組みを意味します。具体的には柱、壁、床、天井など、建物の躯体だけの状態がスケルトンです。
スケルトン物件では、そのような何もない状態のまま引き渡しとなります。
一方、内装がすべて残ったままになっている物件は「居抜き物件」と呼ばれて区別されます。
内装が一部だけ残っている物件は「半スケルトン物件」「一部居抜き物件」などと呼ばれ、基本的にすべて居抜き物件という扱いです。
スケルトン物件のメリットとデメリット
スケルトン物件で営業をスタートする際のメリットとデメリットは、どのようなことがあげられるのでしょうか。
メリット
スケルトン物件のメリットとして考えられるのは、主に次の3点です。
自分の理想とする店舗を造れる
スケルトン物件の最大のメリットといえるのが、何もないところから自分の思い通りに店舗を造り上げられる点です。
床や天井、壁や照明など、イメージやコンセプトに合わせた什器や装飾が思いのままにできます。
内装にこだわった店を造りたい方にとって、スケルトン物件はとても魅力的でしょう。
新しい設備を導入できる
厨房機器や空調など、最新の設備を導入できるのも、スケルトン物件のよいところです。
最新機器を導入すると経年劣化がないため、メンテナンスや交換までの期間が長くなります。また設備によっては、光熱費や人件費の節約につながるものも多くあります。
部分的に中古のものを導入するなど、好きなように設備をそろえられるのもありがたい点といえるでしょう。
前テナントのイメージが残らない
前に営業していた店舗の印象が残らず、新しい店としてスタートを切れるのもスケルトン物件のメリットです。
前店舗の内装や外装が残っていると、新しい店舗として認知されにくくなるケースがあります。
また前店舗が悪い印象を持って撤退した場合でも、新しい内外装でスタートを切れるのでそれを引き継がずに済みます。
デメリット
一方、スケルトン物件を借りるにあたって考えられるデメリットは次の通りです。
内装や設備の費用がかかる
スケルトン物件の場合、内装が何もないのですべて一から準備して工事しなければなりません。
必要な設備や什器、装飾品などをすべて工事してそろえるには、どうしてもそれなりの費用がかかります。
内装をデザイナーにデザインしてもらうと、さらにデザイン料が必要です。
かかる費用がどのくらいなのかは、営業内容や店舗の広さ、設備や内装をどうするかによって大きく変わります。
おおよその目安としては、軽飲食で坪単価20万円前後、焼肉店などの重飲食では50万円程度です。
もちろん、目安以上に費用がかかるケースも少なからずあります。
資金が準備できないときは、予算内に収まるようにある程度妥協せざるを得ない状況も想定しておきましょう。
工事期間が長くすぐに営業できない
スケルトン物件では内外装だけにとどまらず、電気や空調、水回りに至るまですべて工事しなければ営業できません。
電気や水道の基礎工事、設備や空調、内外装と順を追って工事するため、工事期間が長くなりオープンまで時間がかかります。
内外装のデザインも外注する場合はその時間も見なければならず、工事期間がさらに長くなるでしょう。
また工事期間中も賃料や共益費がかかるため、長くかかればかかるほど空家賃を支払うこととなります。
退出時に解体費用がかかる
スケルトン物件から退去するときは、借りた状態に戻して返却（原状復帰）するのが普通です。
内装や外装すべてを撤去しなければならないので、手をかけた部分が多ければ多いほど費用や時間がかかってしまいます。
スケルトン物件では、閉店時にも相当の費用が生じるのを頭に入れておくべきでしょう。
スケルトン物件はこんな方におすすめ
これらの
スケルトン物件は、建物の骨組みだけの状態で店舗を借りることができる物件です。まったくの白紙状態から、理想の店舗づくりを実現できる一方で、内装工事にかかる費用や時間を考慮する必要があります。メメリットやデメリットを踏まえたうえで、スケルトン物件は次のような方におすすめです。
一から自分で店舗を作り上げたい
スケルトン物件の最大の魅力は、店舗の内装を自由に設計できる点です。厨房のレイアウトから客席の配置、照明の位置まで、細部にわたって自分の思い描く空間を実現することが可能となります。
内装工事は専門の業者に依頼することが一般的ですが、見積もりの取得や業者選定には慎重な検討が必要です。特に、給排水設備や空調設備なども一から設置するため、設備関連の知識も重要となってきます。工事の進行管理においても、予算と工期を適切に管理する必要があるでしょう。
また、デザイン性だけでなく、実用性も考慮に入れた設計が求められます。例えば、スタッフの動線や収納スペースの確保、省エネ設備の導入など、運営面での効率を意識した計画を立てることが大切です。
内装工事の過程では、各種の法令や規制にも注意を払う必要があります。消防法や保健所の基準など、業態に応じた様々な規制をクリアしながら、理想の店舗づくりを進めていくことになります。
手間と時間はかかりますが、自分らしい空間を作り上げる喜びを味わえる点が、スケルトン物件ならではの特徴といえるでしょう。
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資金や時間に余裕がある
スケルトン物件は、内装工事から設備の設置まですべてを自己負担で行う必要があるため、相応の資金が必要となります。また、工事の完了までに通常の居抜き物件と比べて長い期間を要するため、開業までの余裕を持ったスケジュール管理が重要です。
ただし、長期的な視点で見ると、自分の思い通りの店舗づくりができることで、運営の効率化や顧客満足度の向上につながる可能性も高くなります。そのため、開業までの時間と資金に余裕がある方には、魅力的な選択肢となるでしょう。
2店舗目以降を開業する
すでに1店舗目を運営している方にとって、スケルトン物件は理想的な選択肢となることが多いものです。1店舗目での経験を活かし、動線や設備配置の改善点を新店舗に反映させることができます。
また、すでに店舗運営のノウハウがあることで、より効率的な設計や投資対効果の高い内装を実現できる可能性が高まります。これまでの経験を活かして、さらに進化した店舗づくりを目指すことができます。
スケルトン物件の注意点
スケルトン物件で店舗経営を考える際、注意しておいた方がよい点がいくつかあります。
スケルトン物件を借りるとき
スケルトン物件は、居抜き物件と比較すると物件数は多くなっています。ただし、物件によって営業できる業態が限られているケースがあります。
焼肉店や中華料理店など、重飲食と呼ばれる店舗を営業したいと考えている場合、軽飲食のみしか認めていない物件には入居できないので注意しましょう。
また、前店舗の退去理由も確認しておいた方が賢明です。
- 開店してからすぐ閉店している
- 店舗の入れ替わりが激しい
など、物件自体に問題がないかよく確かめてから借りるかどうか検討しましょう。
スケルトン物件から退去するとき
退去する際の条件についても、十分に確認しておきます。
解約日が決まっている場合、期日までに原状復帰しなければなりません。万が一遅延した場合、相当のペナルティは覚悟しておくべきです。
退去する際の原状復帰期間から逆算して、余裕をもった日程で営業終了できるようにしておきましょう。
スケルトン物件は退去時に原状復帰が基本ですが、貸主や次の借主の希望で内装を残したままでもよいケースがあります。
そのあたりについても、貸主や仲介業者に事前相談しておくとよいかもしれません。
まとめ
ここまで、スケルトン物件について詳しく説明しました。
スケルトン物件は内装に何もない分、自分の好きなように店舗を作っていけるのが最大の魅力です。
用意できる資金やオープン時期をよく検討して、よい物件をじっくりと探すとよいでしょう。
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