店舗物件を賃貸しようと検索すると、「スケルトン物件」という単語がよく出てきます。
いったいスケルトン物件とは、どのような内容なのでしょうか。
この記事ではスケルトン物件について、メリットやデメリットなどを詳しく説明しています。
店舗物件をお探しの方にとって役立つ内容になっていますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
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スケルトン物件とは何か
「スケルトン物件」とは、コンクリートうちっぱなしで配管や配線もむき出しになっている物件を指します。
スケルトンとは、建築業界では建築物の骨組みを意味します。具体的には柱、壁、床、天井など、建物の躯体だけの状態がスケルトンです。
スケルトン物件では、そのような何もない状態のまま引き渡しとなります。
一方、内装がすべて残ったままになっている物件は「居抜き物件」と呼ばれて区別されます。
内装が一部だけ残っている物件は「半スケルトン物件」「一部居抜き物件」などと呼ばれ、基本的にすべて居抜き物件という扱いです。
スケルトン物件のメリットとデメリット
スケルトン物件で営業をスタートする際のメリットとデメリットは、どのようなことがあげられるのでしょうか。
メリット
スケルトン物件のメリットとして考えられるのは、主に次の3点です。
・自分の理想とする店舗を造れる
スケルトン物件の最大のメリットといえるのが、何もないところから自分の思い通りに店舗を造り上げられる点です。
床や天井、壁や照明など、イメージやコンセプトに合わせた什器や装飾が思いのままにできます。
内装にこだわった店を造りたい方にとって、スケルトン物件はとても魅力的でしょう。
・新しい設備を導入できる
厨房機器や空調など、最新の設備を導入できるのも、スケルトン物件のよいところです。
最新機器を導入すると経年劣化がないため、メンテナンスや交換までの期間が長くなります。また設備によっては、光熱費や人件費の節約につながるものも多くあります。
部分的に中古のものを導入するなど、好きなように設備をそろえられるのもありがたい点といえるでしょう。
・前テナントのイメージが残らない
前に営業していた店舗の印象が残らず、新しい店としてスタートを切れるのもスケルトン物件のメリットです。
前店舗の内装や外装が残っていると、新しい店舗として認知されにくくなるケースがあります。
また前店舗が悪い印象を持って撤退した場合でも、新しい内外装でスタートを切れるのでそれを引き継がずに済みます。
デメリット
一方、スケルトン物件を借りるにあたって考えられるデメリットは次の通りです。
・内装や設備の費用がかかる
スケルトン物件の場合、内装が何もないのですべて一から準備して工事しなければなりません。
必要な設備や什器、装飾品などをすべて工事してそろえるには、どうしてもそれなりの費用がかかります。
内装をデザイナーにデザインしてもらうと、さらにデザイン料が必要です。
かかる費用がどのくらいなのかは、営業内容や店舗の広さ、設備や内装をどうするかによって大きく変わります。
おおよその目安としては、軽飲食で坪単価20万円前後、焼肉店などの重飲食では50万円程度です。
もちろん、目安以上に費用がかかるケースも少なからずあります。
資金が準備できないときは、予算内に収まるようにある程度妥協せざるを得ない状況も想定しておきましょう。
・工事期間が長くすぐに営業できない
スケルトン物件では内外装だけにとどまらず、電気や空調、水回りに至るまですべて工事しなければ営業できません。
電気や水道の基礎工事、設備や空調、内外装と順を追って工事するため、工事期間が長くなりオープンまで時間がかかります。
内外装のデザインも外注する場合はその時間も見なければならず、工事期間がさらに長くなるでしょう。
また工事期間中も賃料や共益費がかかるため、長くかかればかかるほど空家賃を支払うこととなります。
・退出時に解体費用がかかる
スケルトン物件から退去するときは、借りた状態に戻して返却（原状復帰）するのが普通です。
内装や外装すべてを撤去しなければならないので、手をかけた部分が多ければ多いほど費用や時間がかかってしまいます。
スケルトン物件では、閉店時にも相当の費用が生じるのを頭に入れておくべきでしょう。
スケルトン物件はこんな方におすすめ
これらのメリットやデメリットを踏まえた上で、スケルトン物件は次のような方に向いているといえます。
・一から自分で店舗を作り上げたい
自分の理想の店舗を一から造り上げたいという方は、スケルトン物件を選ぶとよいでしょう。居抜き物件だとどうしても妥協しなければならない部分が出てしまいます。
スケルトン物件であれば、すべて自分の思うようにカスタマイズできます。
・資金や時間に余裕がある
スケルトン物件から開業するためには、内外装をすべて手配しなければならないため時間と費用がかかります。
資金が十分に準備でき、オープンまでの時間に余裕があれば、スケルトン物件を選ぶとよいでしょう。
・2店舗目以降を開業する
すでに1店舗目を開業し、オープンや経営のノウハウがわかっている場合はスケルトン物件を選んでも問題ないでしょう。
予算や期間を的確に計算できるため、スケルトン物件でも無駄な時間やコストを使わず開業できます。
スケルトン物件の注意点
スケルトン物件で店舗経営を考える際、注意しておいた方がよい点がいくつかあります。
スケルトン物件を借りるとき
スケルトン物件は、居抜き物件と比較すると物件数は多くなっています。ただし、物件によって営業できる業態が限られているケースがあります。
焼肉店や中華料理店など、重飲食と呼ばれる店舗を営業したいと考えている場合、軽飲食のみしか認めていない物件には入居できないので注意しましょう。
また、前店舗の退去理由も確認しておいた方が賢明です。
- 開店してからすぐ閉店している
- 店舗の入れ替わりが激しい
など、物件自体に問題がないかよく確かめてから借りるかどうか検討しましょう。
スケルトン物件から退去するとき
退去する際の条件についても、十分に確認しておきます。
解約日が決まっている場合、期日までに原状復帰しなければなりません。万が一遅延した場合、相当のペナルティは覚悟しておくべきです。
退去する際の原状復帰期間から逆算して、余裕をもった日程で営業終了できるようにしておきましょう。
スケルトン物件は退去時に原状復帰が基本ですが、貸主や次の借主の希望で内装を残したままでもよいケースがあります。
そのあたりについても、貸主や仲介業者に事前相談しておくとよいかもしれません。
まとめ
ここまで、スケルトン物件について詳しく説明しました。
スケルトン物件は内装に何もない分、自分の好きなように店舗を作っていけるのが最大の魅力です。
用意できる資金やオープン時期をよく検討して、よい物件をじっくりと探すとよいでしょう。
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