店舗物件を賃貸する際、「居抜き物件」という言葉をよく耳にするのではないでしょうか。
居抜き物件とは、いったいどのような物件なのでしょうか。
この記事では、居抜き物件を借りるにあたってのメリットやデメリットなどを詳しく説明します。
店舗物件をお探しの方にとって役立つ内容になっていますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
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居抜き物件とは何か
「居抜き物件」とは、以前に入っていた店舗の内装や什器、空調や厨房の設備が残っている物件を指します。
内装が一部だけ残っている物件は「半スケルトン物件」「一部居抜き物件」などと呼ばれ、こちらも扱いとしては居抜き物件です。
対して、内装がまったく残っておらずコンクリートむき出しの状態の物件は「スケルトン物件」と呼び、区別されています。
居抜き物件のメリットとデメリット
居抜き物件を借りるにあたって、メリットやデメリットはどのようなところなのでしょうか。
メリット
大きなメリットとして考えられるのは、主に次の3点になります。
・設備や工事の費用が抑えられる
店舗の開業では、一般的に内外装や設備の工事に一番費用がかかります。
居抜き物件では内装や設備が前店舗から残っているため、工事費用が抑えられます。
居抜き物件でもすべてがそのまま使えるわけではなく、不具合部分の修繕や細かい設備の工事は必要です。
しかし、内装やインフラ工事など大きく費用がかかる部分の工事はせずに済みます。また契約終了の際にもスケルトンに戻す必要がなく、解体費用もかかりません。
スケルトンから開業や閉店する場合と比較すれば、工事費はかなり少なく済むでしょう。
・開店までの期間が短く済む
居抜き物件では設備がほぼそのまま使用できるため、短期間で開業できるのがよい点としてあげられます。
賃貸物件では、営業前の工事期間にも賃料や共益費がかかります。
居抜き物件であれば必要最小限の工事で済むため、工事期間が短縮されて早くオープンできるのです。早く営業できればその分、初期費用を早く回収できることになります。
・店舗としてできあがっているためイメージがしやすい
居抜き物件はすでに店舗として形になっているので、どのような店にするか開業前にイメージしやすくなります。
自分が思うような内装の居抜き店舗があれば、設備部分だけ修繕すればよいでしょう。
ほぼ思った通りでも壁や装飾品が気に入らなければ、その部分だけ変更すれば自分のイメージに近づけられます。
一から造り上げるよりも時間も費用も抑えられる上、ある程度イメージ通りの店舗ができあがるのは大きな魅力です。
デメリット
居抜き物件にはメリットだけではなく、考えられるデメリットもいくつかあります。
・業態にあったよい設備とは限らない
居抜き物件には、開業を考えている業態とは必ずしもマッチした設備がついているとは限りません。
ロケーションや条件がよくても、設備面があわなければ大掛かりな工事が必要になる可能性があります。
また業態にあっている設備でも、経年劣化がひどければ入れ替えが必要となり、結果的に大きく費用がかかるケースも考えられます。
・イメージ通りの内外装とは限らない
自分が思っているイメージ通りの居抜き物件が見つかるのは、非常にまれです。
内装の雰囲気だけではなく、店舗のオペレーションや座席の配置など、どうしても前オーナーの意向が残っています。
何もかもすべてが思い通りの店を見つけるのは難しい、と考えておいた方がよいでしょう。
・前店舗のイメージを引きずってしまう
居抜き物件では内外装をそのまま利用するため、前店舗の印象をそのまま引きずるという面があります。
新店としてオリジナリティを全面的に打ち出す、というのが少しやりにくく感じられるでしょう。
また前店舗のイメージが非常に悪かった場合、経営上マイナスからのスタートになる可能性も否めません。
居抜き物件はこんな方におすすめ
上にあげたメリットやデメリットを踏まえて考えると、居抜き物件で営業するのが向いているのは次のような方になります。
・初期費用を抑えたい
スケルトン物件から開業するのと比較すれば、居抜き物件の方が費用を抑えられる可能性が圧倒的に高いです。
できるだけ費用を抑えたい方にとっては、居抜き物件はうってつけだといえます。
・早く開業したい
できるだけ早くオープンしたい方にも、居抜き物件は向いています。
必要最小限の部分だけ手を入れれば営業できる状態になるので、契約開始からあまり時間を空けずに開業できます。
・内外装にこだわりがない
居抜き物件では、前店舗のイメージを良くも悪くも引き継ぎます。
「内装にあまりこだわりがない」「どんな内外装でも営業上支障がない」「前店舗のイメージを引きずっても問題ない」といった場合は、居抜き物件で必要十分だと考えられます。
居抜き物件の注意点
居抜き物件を借りる際と退去の際、下記の点を注意しておくとよいでしょう。
居抜き物件を借りるとき
居抜き物件では、設備や内外装を引き継いで経営します。借りる際には、とくに設備面に関してよく確認しておきましょう。
あまりにも劣化しており動作に問題があるようであれば、すぐに修理しなければならないなど経営に支障が出ます。
もし借りる前にそういった部分を見つけた場合、貸主や仲介業者で事前に修理してもらえるのか、借主がすべて修理するのか確認しておくとよいでしょう。
内外装は最低限満足できるものを選ぶのが賢明です。
店舗のイメージとまったく合わない、もしくはデザインが気に入らないなどあれば、売上不振や経営のモチベーション低下につながることがあり得ます。
前店舗の撤去理由も、事前に必ず確認すべき事項です。前店舗は何らかの理由があって撤退しているのを忘れてはいけません。
- 開店してすぐに閉店した
- 近隣の評判が悪かった
といった問題がなかったか、よく確かめておきましょう。
また居抜き物件の特徴として、「造作譲渡料」を請求されるケースがあります。
造作譲渡料とは、居抜き物件の内外装や設備を新たな借主が買い取る費用を指します。
造作譲渡料が別途かかるのか、もしくは賃料に含まれるのか、事前に確認しておいた方がよいでしょう。
居抜き物件から退去するとき
退去するときは、どのくらい前に退去通告が必要か確認しておきます。
その際、どの程度まで原状復帰するのか、新たに導入した設備や内外装は造作譲渡として買い取ってもらえるのか、なども合わせて聞いておきましょう。
まとめ
ここまで、居抜き物件について詳しく説明しました。
居抜き物件は店舗としての設備がそろっており、開業までの費用と時間を抑えられるのが最大の魅力です。
しかし、自由度や設備の古さという面では制限があります。
居抜き物件のメリットとデメリットをよく検討して、自分に合う物件をじっくりと探しましょう。
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